Jak postupovat, chcete-li stavět rodinný dům

Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je víc než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena pro bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvíce dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

a) Výběr stavebního pozemku

b) Projektová dokumentace

c) Náležitosti žádosti o vydání stavebního povolení a zásady stavebního řízení
k žádosti se připojí:

d) Kolaudace

Výběr stavebního pozemku.


Pozemek určený k zastavění rodinným domem musí svými vlastnostmi - zejména polohou, tvarem, velikostí a základovými poměry umožňovat účelnou a hospodárnou realizaci. Stavba rodinného domu musí být napojena na místní veřejný vodovod, kanalizaci a rozvod elektřiny, jsou-li kapacity těchto sítí v místě dostatečné. Podle potřeby se stavby napojí na jiné energetické sítě. Způsob připojení se stanoví podle požadavků příslušné oprávněné organizace. V místech, kde není veřejný vodovod nebo jeho kapacita nedostačuje, musí mít stavba dostatečný zdroj pitné vody (ke zřízení studny je třeba vodohospodářské povolení). V místech, kde není veřejná kanalizace nebo pokud její kapacita nedostačuje, musí mít stavba vlastní kapacitně a hygienicky vyhovující kanalizační zařízení (žumpu nebo domovní čistírnu odpadních vod), které vyžaduje rovněž vodohospodářské povolení.

Pokud vlastníte pozemek nebo jej hodláte koupit, doporučujeme navštívit příslušný stavební úřad a zjistit, zda na tomto pozemku je z hlediska územního plánování stavba rodinného domu možná, neboť stavební úřad nemůže vydat rozhodnutí, které by nebylo v souladu se závaznou částí územně plánovací dokumentace.

Pokud je stavebník již vlastníkem pozemku anebo má k pozemku jiné právo, které jej opravňuje na něm zřídit požadovanou stavbu, musí tyto skutečnosti doložit. Dokladem, kterým se toto právo prokazuje je aktuální výpis z katastru nemovitostí, zpravidla ne starší než dva měsíce. Jiným právem k pozemku se rozumí nájemní smlouva, dohoda o budoucí kupní smlouvě nebo právo odpovídající věcnému břemeni.


Projektová dokumentace


K žádosti o stavební povolení stavebník předkládá předepsanou projektovou dokumentaci. Její rozsah je upraven vyhláškou č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona. Projektová dokumentace musí být zpracována oprávněnou osobou. Projektová činnost patří mezi vybrané činnosti ve výstavbě a předpokladem k této činnosti je oprávnění podle zvláštních předpisů, např. zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů. Tímto oprávněním podle uvedeného zákona je v současné době jak autorizace, tak i oprávnění získaná podle zvláštních předpisů - průkazy zvláštní způsobilosti. Oprávnění k projektové činnosti nelze doložit jen živnostenským listem projektanta, živnostenský list není pro stavební úřad postačujícím dokladem osvědčujícím oprávnění osoby k projektové činnosti.

Toto oprávnění není nutné prokazovat např. u staveb pro individuální rekreaci, ani pro stavbu garáže u rodinného domu. V takovém případě musí být dokumentace zpracována kvalifikovanou osobou, která má středoškolské nebo vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru a alespoň tři roky praxe v oboru.

Projektant odpovídá za správnost, úplnost a proveditelnost zpracované projektové dokumentace. Projektová dokumentace musí být mimo jiné vyprojektována v souladu s vyhláškou č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu. Pro hl. m. Prahu platí vyhláška č. 5/1979 Sb. NVP, o obecných technických požadavcích na výstavbu v hl. m. Praze, ve znění pozdějších předpisů (dotýká se např. odstupových vzdáleností, zastavěné plochy pozemku, garážových a odstavných stání). Projektová dokumentace zpracovávaná autorizovanou osobou v příslušném oboru musí mít všechny části dokumentace opatřeny autorizačním razítkem a podpisem.

Český svaz stavebních inženýrů s doporučením České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě vydal výkonový a honorářový řád. Tento řád byl vydán jako metodická pomůcka pro účastníky investiční výstavby, která pokytuje návod a způsob, jak stanovit smluvní cenu uvedených činností.


Náležitosti žádosti o vydání stavebního povolení a zásady stavebního řízení


Umisťovat stavby lze jen na základě územního rozhodnutí a provádět je lze jen podle stavebního povolení. Územní řízení o umístění jednoduché stavby (rodinného domu) může stavební úřad sloučit se stavebním řízením v případech, kdy podmínky pro umístění jsou vzhledem k poměrům v území jednoznačné. Pokud stavebník žádá o stavební povolení ke stavbě rodinného domu, k níž bylo vydáno samostatně územní rozhodnutí nebo u které bude územní rozhodnutí sloučeno se stavebním řízením, předkládá stavebnímu úřadu žádost o stavební povolení, které podle povahy obsahuje:

a)


jméno (název) a adresu (sídlo) stavebníka

b)


druh, účel, místo stavby, předpokládaný termín dokončení stavby,

c)


parcelní čísla a druhy stavebního pozemku, popřípadě pozemků, které se mají použít jako zařízení staveniště (např. část veřejného prostranství) a dále parcelní čísla sousedících pozemků a staveb na nich s uvedením vlastnických nebo jiných práv podle katastru nemovitostí,

d)


jméno (název), adresu a oprávnění zpracovatele projektové dokumentace stavby a způsob provedení stavby (dodavatelsky, svépomocí),

e)


základní údaje o stavbě, jejím členění, technickém nebo výrobním zařízení, o budoucím provozu a jeho vlivu na zdraví a životní prostředí a o souvisejících opatřeních,

f)


seznam a adresy účastníků stavebního řízení.

g)


orientační náklad na provedení stavby.


K žádosti se připojí:


Umisťovat stavby lze jen na základě územního rozhodnutí a provádět je lze jen podle stavebního povolení. Územní řízení o umístění jednoduché stavby (rodinného domu) může stavební úřad sloučit se stavebním řízením v případech, kdy podmínky pro umístění jsou vzhledem k poměrům v území jednoznačné. Pokud stavebník žádá o stavební povolení ke stavbě rodinného domu, k níž bylo vydáno samostatně územní rozhodnutí nebo u které bude územní rozhodnutí sloučeno se stavebním řízením, předkládá stavebnímu úřadu žádost o stavební povolení, které podle povahy obsahuje:

a)


doklad, jímž stavebník prokazuje, že je vlastníkem pozemku, nebo že má k pozemku jiné právo, které jej opravňuje zřídit na pozemku požadovanou stavbu,

b)


projektová dokumentace stavby (projekt) ve dvou vyhotoveních (není-li stavebním úřadem obecní úřad v místě stavby, předkládá se ve třech vyhotoveních),

c)


doklady o jednáních s účastníky stavebního řízení, pokud byla předem o stavbě vedena a rozhodnutí, stanoviska, vyjádření, souhlasy, posouzení, popřípadě jiná opatření dotčených orgánů státní správy vyžadovaná zvláštními předpisy,

d)


územní rozhodnutí, jestliže je vydal jiný orgán než stavební úřad příslušný k povolení stavby,

e)


základní údaje o stavbě, jejím členění, technickém nebo výrobním zařízení, o budoucím provozu a jeho vlivu na zdraví a životní prostředí a o souvisejících opatřeních,

f)


prohlášení oprávněné osoby, že bude zabezpečovat odborné vedení realizace stavby, bude-li stavba prováděna svépomocí.


Pokud předložená žádost neposkytuje dostatečný podklad pro posouzení navrhované stavby, vyzve stavební úřad stavebníka, aby žádost v přiměřené lhůtě doplnil, popřípadě aby ji uvedl do souladu s podmínkami územního rozhodnutí, pokud bylo vydáno samostatně, a upozorní jej, že jinak stavební řízení zastaví. Stavební úřad oznámí zahájení stavebního řízení nebo sloučeného územního a stavebního řízení dotřeným orgánům státní správy a všem známým účastníkům a nařídí ústní jednání spojené zpravidla s místním šetřením. Místo a den ústního jednání, případně místního šetření, sdělí stavební úřad jeho účastníkům nejméně 15 dnů předem (u stavebního řízení nejméně 7 dnů předem) a současně upozorní účastníky, že své námitky a připomínky mohou uplatnit nejpozději při ústním jednání, jinak k nim nebude přihlédnuto. Podle výsledků stavebního řízení vydá stavební úřad stavební povolení, nebo žádost zamítne. Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví závazné podmínky pro provedení a užívání stavby a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Proti stavebnímu povolení se mohou účastníci řízení odvolat do 15 dnů ode dne doručení rozhodnutí k nadřízenému orgánu podáním u příslušného stavebního úřadu, který rozhodnutí vydal.

Po nabytí právní moci stavebního povolení obdrží stavebník jedno ověřené vyhotovení projektové dokumentace a štítek, na němž je uvedeno označení stavby a jejího stavebníka, způsob provádění stavby (dodavatelsky, svépomocí), zhotovitel, pokud je v době vydávání stavebního povolení znám, osoba, která u stavby prováděné svépomocí odpovídá za odborné vedení realizace stavby, orgán, který stavbu povolil, a kdy je termín dokončení stavby. Stavebník je povinen před zahájením stavby tento štítek o povolené stavbě umístit na viditelném místě u vstupu na staveniště a ponechat jej tam až do doby kolaudace stavby. Za vydání stavebního povolení stavebník po vyzvání stavebním úřadem zaplatí správní poplatek stanovený v sazebníku správních poplatků zákona č. 368/1992 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů. Zaplacení správního poplatku je podmínkou pro vydání stavebního povolení. Pokud je jedním stavebním povolením povolena stavba rodinného domu, stavba garáže, bazénu, plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, čistírna odpadních vod, přípojka plynu, vody, elektřiny, kanalizace apod., vybere stavební úřad poplatky ve výši:

 1000 Kč za rodinný dům,

 1000 Kč za garáž,

 1000 Kč za přípojky, bazén, ČOV atd.



Osoby těžce zdravotně postižené, držitelé průkazů ZTP nebo ZTP-P jsou od správních poplatků osvobozeny.

d) Kolaudace.


Dokončenou stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí. V průběhu stavby může dojít k různým změnám vyvolaným například záměry stavebníka. V takovém případě je nutné změnu předem projednat se stavebním úřadem. Pokud se jedná o nepodstatnou změnu, sdělí stavební úřad stavebníkovi, že ji projedná v rámci kolaudačního řízení. S kolaudačním řízením může být spojeno řízení o změně stavby, pokud se skutečné provedení stavby podstatně neodchyluje od dokumentace ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení. V případě jiné než nepodstatné změny musí stavebník předem požádat stavební úřad o povolení změny stavby před jejím dokončením. Toto řízení je obdobné stavebnímu řízení včetně náležitostí podání, které je upraveno ve vyhlášce č. 132/1998 Sb. Kolaudační řízení se zahajuje na písemný návrh stavebníka. Návrh může podat i budoucí uživatel, musí však stavebnímu úřadu předložit písemnou dohodu se stavebníkem o užívání stavby.


Návrh na vydání kolaudačního rozhodnutí obsahuje:

a)


Návrh na vydání kolaudačního rozhodnutí obsahuje:

b)


označení a místo stavby,

c)


doklad o jednání s orgány státní správy, pokud byla předem o stavbě vedena, a rozhodnutí, stanoviska, vyjádření, souhlasy, posouzení, popř. jiná opatření dotčených orgánů státní správy vyžadovaná zvláštními předpisy včetně dokladů o splnění požadavků na ochranu zdravých životních podmínek.

Stavební úřad oznámí účastníkům řízení a dotčeným orgánům státní správy zahájení kolaudačního řízení. Nejméně 7 dnů před konáním ústního jednání spojeného s místním šetřením se předkládají:

a)


doklad o vytyčení stavby,

b)


doklady o výsledcích předložených zkoušek a měření a o způsobilosti provozních zařízení k plynulému a bezpečnému provozu,

c)


projektová dokumentace ověřená stavebním úřadem ve stavebním řízení nebo při povolování změny stavby před jejím dokončením,

d)


výkresy s vyznačením změn, ke kterým došlo během provádění stavby, tyto změny mohou být na základě kolaudačního rozhodnutí vyznačeny v projektové dokumentaci ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení, pokud řízení o nich stavební úřad spojil s kolaudačním řízením,

e)


zápis o předání a převzetí stavby, pokud byl sepsán,

f)


doklady o ověření požadovaných vlastností výrobků a další podklady stanovené v podmínkách stavebního povolení (např. pro stavby na území hl. m. Prahy, doklad o předání geodetické dokumentace na Institut městské informatiky hl. m. Prahy). V kolaudačním řízení stavební úřad zejména zkoumá, zda byla stavba provedena podle dokumentace ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení a zda byly dodrženy podmínky stanovené v územním rozhodnutí a ve stavebním povolení. Dále zkoumá, zda skutečné provedení stavby nebo její užívání nebude ohrožovat zájmy společnosti, především z hlediska ochrany života a zdraví osob, životního prostředí, bezpečnosti práce a technických zařízení. Zjistí-li stavební úřad při kolaudačním řízení na stavbě závady bránící jejímu užívání, zejména nejsou-li splněny podmínky územního rozhodnutí a stavebního povolení, stanoví lhůtu pro jejich odstranění a řízení přeruší. Jedná se například o závažné vady a nedodělky, ale i o předložení nezbytných dokladů o výsledcích předepsaných zkoušek, např. revizní zprávy o elektrické instalaci. Kolaudačním rozhodnutím se povoluje užívání stavby k určenému účelu, je-li to zapotřebí, stavební úřad stanoví podmínky pro užívání.

g)


Stavby zahájené bez stavebního povolení Stavby postavené bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním stavební úřad nenařídí odstranit, pokud stavebník prokáže, že stavba je v souladu s veřejným zájmem, zejména územně plánovací dokumentací, obecnými technickými požadavky na výstavbu a se zájmy chráněnými zvláštními předpisy, a jestliže stavebník v řízení o odstranění stavby podá žádost o její dodatečné povolení a předloží doklady vyžadované stavebním úřadem v jím stanovené lhůtě a v rozsahu jako v žádosti o stavební povolení. Prováděním nové stavby bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním se občan dopouští přestupku, za který stavební úřad může uložit pokutu od 25 000 do 50 000 Kč, pokud novou stavbu provádí právnická osoba nebo fyzická osoba podnikající podle zvláštních předpisů (organizace), dopouští se dokonce deliktu, za který může být uložena pokuta od 500 000 do 1 milionu Kč. Rovněž užívání stavby bez kolaudačního rozhodnutí nebo v rozporu s ním anebo umožnění užívání jiné osobě je porušením stavebního zákona, za které stavební úřad uloží pokutu ve stejné výši. Pokutu může stavební úřad uložit i organizaci, která provádí stavbu jako dodavatel. V některých případech lze horní hranici pokut zvýšit např. až na desetinásobek.