Stavební povolení pro rodinné domy

Přestože samotný název stavebního povolení napovídá, že bude nezbytné pro stavbu nového rodinného domu, v současné době je situace poněkud odlišná. Díky zjednodušení podmínek pro stavbu rodinných domů si často vystačíte s pouhým ohlášením stavby, za předpokladu, že splníte podmínky dané stavebním zákonem.

Naopak při rekonstrukci a opravách již postaveného domu můžete právě stavební povolení potřebovat častěji, než byste očekávali. Podle zákona stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost.

Pokud tedy budete například měnit bytové jádro, nemusíte teoreticky stavebnímu úřadu nic oznamovat. Praxe ovšem ukazuje, že každý stavební úřad podobné případy posuzuje odlišně. Proto je vhodné se vždy obrátit na příslušný stavební úřad a informovat se, jaký postup máte zvolit.

Novela stavebního zákona, která přinesla možnost začít stavbu většiny rodinných domů bez nutnosti stavebního povolení, měla přinést výrazné zjednodušení celého stavebního řízení. Ovšem v případě žádosti o stavební povolení je nutné žádat o územní souhlas. Pokud vše proběhne hladce, nejedná se o problém, ovšem v případě zamítavého stanoviska ostatních zúčastněných stran, např. sousedů, je nutné zahájit územní řízení. Toto řízení je oznámeno veřejnou vyhláškou, která musí být vyvěšena jeden měsíc před zahájením územního řízení, po jeho projednání je jeho výsledek opět veřejnou vyhláškou zveřejněn po dobu jednoho měsíce a teprve poté územní řízení nabyde právní moci.

Samotné územní řízení tedy může trvat až 3 měsíce a teprve potom můžete přistoupit k oznámení stavby, které trvá 40 dní. Tato lhůta slouží k vyjádření stavebního úřadu, jehož stanovisko může být kladné nebo zamítavé, v případě nevydání rozhodnutí v tomto termínu je možno začít stavět. Pokud navíc podáte žádost o stavební povolení, k němuž se váže 60-ti denní lhůta k vyjádření, doba před započetím stavby se ještě prodlouží.

Většina staveb je dnes realizována pomocí úvěru a v případě, že je úvěr vyřizován souběžně se začátkem přípravy stavby a podáním žádosti o územní souhlas, může se stavebník dostat do situace, kdy má úvěr schválený a tedy ho musí začít splácet, ale díky průtahům stavebního řízení nemůže začít stavět. Proto se vyplatí začít s vyřizováním potřebných formalit včas, neboť není problém mít platné stavební povolení a se samotnou výstavbou nějaký čas počkat.

Současně s možností oznámení stavby namísto žádosti o stavební povolení došlo ke zjednodušení při schvalování převodu stavby do užívání vlastníka. Namísto kolaudačního řízení tak u většiny dnes realizovaných staveb postačí oznámení stavebnímu úřadu, za podmínky, že se jedná o kompletně dokončenou stavbu, případně část stavby schopnou samostatného užívání.

Informace na těchto stránkách by Vám měli pomoci orientovat se v základním rozdělení staveb podle povinnosti jejich ohlášení či povolení. Kromě toho obsahují podrobné návody pro vyplnění formulářů ohlášení stavby a žádosti o stavební povolení včetně seznamu příloh.

Dozor na stavbě

Přestože slovní spojení stavební dozor může být označením pro kontrolu prováděných stavebních prací, nejčastěji jej chápeme jako označení osoby, která tuto kontrolu provádí. Pozice stavebního dozoru je ošetřena ve stavebním zákoně, který ji definuje takto: „Stavebním dozorem se rozumí odborný dozor nad prováděním stavby svépomocí vykonávaný osobou, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe při provádění staveb.“

Rodinný dům

V situaci, kdy si většina stavitelů na své projekty k realizaci ekonomické stavby, najímá stavební firmy a přitom málokdo je v této oblasti odborníkem, hrozí, že stavební firma neprovede sjednanou zakázku v dostatečné kvalitě. V této situaci pomůže právě nezávislý odborník ve funkci stavebního dozoru. Stavební dozor má za úkol zejména dohlédnout na ekonomické řešení a technologické postupy stavby, což může stavebníkovi ušetřit množství financí, sníží se počet případných reklamací a investor má záruku, že stavební práce jsou prováděny kvalitně.


Povinnosti stavebního dozoru jsou dány zákonem a zahrnují zejména sledování způsobu a provádění stavby, především bezpečnost instalací a provoz technických zařízení na staveništi, vhodnosti ukládání a použití stavebních výrobků, materiálů a konstrukcí a vedení stavebního deníku nebo jednoduchého záznamu o stavbě. Dále tato osoba odpovídá za odstranění ekonomických problémů a nežádoucích závad při provádění stavby, pokud se jí tyto závady nepodaří odstranit v rámci vykonávání dozoru, má povinnost je neprodleně oznámit stavebnímu úřadu.

Společně se stavebníkem odpovídá stavební dozor za soulad prostorové povahy stavby s ověřenou dokumentací, za dodržení obecných požadavků na výstavbu, za bezbariérové využívání stavby a jiných technických předpisů a za dodržení rozhodnutí a jiných opatření vydaných k uskutečnění stavby. Stavební dozor je také povinen účastnit se kontrolních prohlídek, které jsou oznámeny stavebním úřadem.

Kolaudace stavby

Hotové ekonomické stavby nebo části stavby, jejíchž realizace vyžadovala stavební povolení, je možné používat pouze na základě kolaudačního rozhodnutí. Kolaudační řízení provádí stavební úřad, který vydá stavební povolení.

Účastníky kolaudačního řízení jsou:

- stavebník
- vlastník stavby
- uživatel stavby
- vlastník pozemku, na kterém je stavba umístěna, pokud jeho vlastnické právo může být kolaudačním rozhodnutím dotčeno

Kolaudační řízení je zahájeno na návrh stavebníka. Návrh mohou podávat i budoucí uživatelé (provozovatelé), ale musí stavebnímu úřadu předložit písemnou dohodu o užívání stavby se stavebníkem.
Návrhy na kolaudaci se podávají v písemné formě a musí v něm být uveden předpokládaný termín dokončení stavby. Stavební úřad oznamuje účastníkům kolaudačního řízení a dotčeným orgánům státní správy zahájení kolaudačního řízení minimálně 7 dnů před ústním jednáním spojeným s místním šetřením a zároveň je upozorní, že námitky a stanoviska můžou uplatnit nejdéle při ústním jednání, jinak k nim nebude přihlédnuto.

Pokud je to účelné, tak je stavebním úřadem ke kolaudačnímu řízení přizván i projektant, případně zhotovitel stavby. Stavební úřad v kolaudačním řízení zkoumá zejména zda byla stavba provedena podle dokumentace ověřené stavebním úřadem a zda byly dodrženy podmínky stanovené ve stavebním povolení a v územním rozhodnutí. Dále zkoumá, zda provedení stavby nebo její užívání nebude ohrožovat veřejné zájmy, především z hlediska ochrany života a zdraví osob, životního prostředí, bezpečnosti práce atd.

Pokud dojde během provádění stavby ke změně státních technických norem nebo jiných technických předpisů, podle nichž byla zpracována projektová dokumentace ekonomické stavby, přihlíží k nim stavební úřad pouze pokud se jejich ustanovení vztahují i na stavby projektované a prováděné před jejich účinností.
Jestliže zjistí stavební úřad při kolaudačním řízení na stavbě závady, které brání jejímu užívání, zejména pokud nejsou splněny podmínky územního rozhodnutí a stavební povolení k zabezpečení užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace, tak stanoví lhůtu pro jejich odstranění a přeruší řízení.

Kolaudační rozhodnutí

Kolaudační rozhodnutí povoluje užívání ekonomické stavby k určenému účelu, a pokud je to potřebné, stanoví se i podmínky pro užívání stavby.

Stavební úřad může v kolaudačním rozhodnutí stanovit podmínky, které vyplývají z obecných technických požadavků na výstavbu, odstranění drobných nedostatků skutečného provedení ekonomické stavby, které zjistí při kolaudačním řízení a určit přiměřenou lhůtu k jejich odstranění. Pokud nedostatky neohrožují zdraví a bezpečnost osob a nebrání řádnému užívání stavby k určenému účelu, tak stavební úřad kolaudační rozhodnutí vydá.

Pokud má být stavba užívána jako provozovna, tak je kolaudační rozhodnutí zároveň osvědčením, že je provozovna způsobilá k provozu. Stavební úřad oznámí kolaudační rozhodnutí stejným způsobem, jakým bylo oznámeno zahájení kolaudačního řízení.

Užívání před kolaudačním rozhodnutím

Na žádost stavebníka může stavební úřad vydat časově omezené povolení k předčasnému užívání ekonomické stavby i před úplným dokončením, pokud to nemá velký vliv na uživatelnost stavby a neohrožuje to bezpečnost a zdraví osob. Stavebník k žádosti musí připojit dohodu se zhotovitelem stavby, která musí obsahovat podmínky předčasného užívání. Nejdéle 15 dní po dokončení stavby je stavebník nebo uživatel stavby povinen podat na stavební úřad návrh na kolaudaci stavby.

Změna v užívání stavby

Stavbu lze užívat pouze k účelu, který je určen v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení. Na základě rozhodnutí stavebního úřadu o změně užívání stavby je možné změnit způsob užívání stavby. Pokud je změna v užívání stavby spojena se změnou stavby, stavební úřad projedná změnu ve stavebním řízení a po dokončení provede kolaudaci změny stavby. Jestliže je změna v užívání stavby v rozporu se závaznou částí územně plánovací dokumentace, pak nemůže být stavebním úřadem povolena.

Údržba staveb a jejich odstraňování

Majitel stavby je povinen udržovat stavbu v dobrém stavebním stavu v souladu s dokumentací ověřenou stavebním úřadem a s rozhodnutím stavebního úřadu (stavební povolení, kolaudační rozhodnutí) tak, aby nevzniklo nebezpečí požárních a hygienických závad, aby nedocházelo k jejímu znehodnocování nebo ohrožení vzhledu a aby se co nejvíce prodloužila její uživatelnost. Pokud majitel stavby neprovádí údržbu řádně, může mu stavební úřad nařídit zjednání nápravy v určené lhůtě. Potom jsou uživatelé bytových a nebytových prostor povinni umožnit majiteli provedení údržby stavby.

Nezbytné úpravy

Pokud to vyžaduje veřejný zájem z hygienických, bezpečnostních, požárních, ohrožení životního prostředí a estetických důvodů, tak nařídí stavební úřad provedení nezbytných úprav na stavbě majiteli stavby nebo u stavebního pozemku majiteli tohoto pozemku. Majitel stavby nebo pozemku je pak povinen provést nařízené úpravy na svůj náklad.

Pokud nezbytná nařízená úprava nevyžaduje dokumentaci nebo jiné podklady, uloží stavební úřad majiteli stavby nebo pozemku provedení úpravy a stanový podmínky, rozsah, způsob a lhůtu jejich provedení.
Pokud provedení nezbytné úpravy vyžaduje dokumentaci nebo jiné podklady, uloží stavební úřad majiteli ekonomické stavby nebo stavebního pozemku jejich předložení ve stanovené lhůtě a rozsahu. Pokud toto majitel nesplní, stavební úřad potřebné podklady a dokumentaci opatří na náklad majitele. Po jejich předložení nařídí stavební úřad nezbytnou úpravu a stanoví lhůtu a podmínky jejího provedení. Stavbu, ve které byly dokončeny nařízené nezbytné úpravy, lze užívat pouze na základě kolaudačního rozhodnutí, pokud od její kolaudace stavební úřad neupustil.




Projektová dokumentace

Projektová dokumentace je nezbytnou součástí každého stavebního projektu. Podobně, jako se vyvíjeli různé techniky ve stavebnictví, obměňuje se i obsah a zpracování projektové dokumentace v důsledku zvyšování ekonomických a ekologických nároků v procesu výstavby. Současné stavby jsou náročné z hlediska organizace a časové lhůty pro realizaci všech fází stavebního procesu se zkracují.

Účel vypracování projektové dokumentace:

- objektivní zhodnocení stavu místa či objektu

- poskytnutí dostatku informací staviteli případně výrobci pro realizaci záměru výstavby

- zaznamenání všech geometrických chrakteristik staveniště, strojů, budov či komponent

- prezentační, orientační účel

- zaznamenávání předešlého (původní) stavu objektu

Co zaznamenává projektové dokumentace

Při realizaci stavební dokumentace se bere na vědomí vztah mezi stavbou a jejím okolím s ohledem na práva vlastníků. Také se prověřují požadavky státních zájmů, občanských iniciativ, kapacit veřejného technického vybavení a vlivů stavby na životní prostředí a okolní prostředí. V dalších fázích se prověřuje charakter stavby z hlediska bezpečnosti, technické vybavenosti, prostorového uspořádání. Pokud jsou tyto sledované parametry v souladu se stavbou, projektová dokumentace specifikuje požadavky na materiály a technologicky ekonomické požadavky stavby - technologické postupy a způsob provádění stavebních prací. Součástí projektové dokumentace jsou i podrobné výkazy a množství potřebných materiálů a prací.

Projektová dokumentace se obvykle sestává z:

- průvodní zprávy

- technické zprávy

- výkresové části (situace, pohledy, půdorysy, řezy, detaily)

- požárněbezpečnostního řešení

- zpracování architektonického a barevného řešení

Je velmi nutné dbát na to, aby projektová dokumentace byla správně zpracovaná a to především pro účely získání stanoviska regionálního poradenského střediska (PIS) v případě žádosti o dotace a ekonomické úlevy z evropských fondů.

Kdo vypracovává projektovou dokumentaci?

Jen oprávněná osoba (projektant architekt) může vypracovat projektovou dokumentaci, dle Zákona o výkonu povolání autorizovaných architektů (č.360/1992 Sb.). Také by měla být vyhotovena v souladu se Stavebním zákonem (č.183/2006 Sb.), Zákonem o hospodaření energií (406/2000 Sb.) a Vyhláškou o podrobnosti účinnosti užití energie při spotřebě tepla v budovách (291/2001 Sb.).

Projektant architekt by měl předložit 2-3 barevné varianty řešení výstavby, které by měli být konzultovány se stavebním úřadem. Podle možných požadavků stavebních investorů, tzn. rozsah oprav, by měl provést i stavební průzkum.

Stavební činnost se dotýká práv všech účastníků stavebního řízení (dotčených osob fyzických i právnických). Proto nikoho nepřekvapí, že stavební proces je důkladně regulován různými právními předpisy. Tento fakt je velice nepohodlný již při chápání jednotlivých pojmů veřejností oproti významu v právních dokumentech. Např. : Dokumentace přikládaná k žádosti o územní rozhodnutí, není ve stavebním zákoně ani souvisejících vyhláškách nikde jako projektová dokumentace nazývána. O dalších stupních projektové dokumentace s výjimkou územně plánovací dokumentace se stavební právo nevyjadřuje. Stavební právo také nezná veřejností často užívaný pojem studie či prováděcí projekt atd. Nejspíš z toho důvodu se část pro územní rozhodnutí, stavební povolení a realizaci označuje jako „Projektová dokumentace“.

Jednotlivé fáze dle rozpracovanosti projektové dokumentace

Dokumentace k územnímu řízení (DUR) - je nutné ji zpracovat kdy dochází ke změně půdorysu, nebo výšky budovy.

Dokumentace ke stavebnímu povolení (DSP) - Na příslušném stavebním úřadu je možné se informovat co bude investor k plánované opravě potřebovat, zda-li stavební povolení nebo jenom ohlášení. Tento aspekt určí, zda-li stavba vyžaduje její zpracování.

Dokumentace provedení stavby (DPS) - Obsahuje technické řešení stavby včetně detailů, specifikace materiálů a položkového rozpočtu. Slouží investorovi k objektivnímu vyhodnocení nabídek na realizaci, realizaci stavby, kontrole realizace a odpovědnosti za dodržení projektovaného řešení.

Dokumentace pro výběr zhotovitele stavby (DZS) - Obsahuje posouzení skladby a výše cenové nabídky jednotlivých uchazečů o dodávku stavby, ověření odborné způsobilosti uchazečů provést řádné a včas dodávku stavby a porovnání dalších smluvních podmínek, za kterých bude dodávka stavby provedena.